2016年上半年成都房地產市場研究報告
[摘要]
2016年上半年，成都市場整體呈現出溫和上漲的態勢，一方面是受首付比例下降、交易稅費調減等利好政策影響，另一方面是受一線和熱點二線城市大幅上漲的帶動。
2016年上半年，成都市場整體呈現出溫和上漲的態勢，一方面是受首付比例下降、交易稅費調減等利好政策影響，另一方面是受一線和熱點二線城市大幅上漲的帶動。上半年，成都累計成交商品住宅1215.7萬平方米，較去年同期增長15.3%。其中，主城區共計成交469.1萬平方米，較去年同期增長12.5%，近郊共計成交746.6萬平方米，較去年同期增長17.2%。成交價格方面，上半年成都主城區成交價格為10675元/平方米，較去年同期上漲11.9%，近郊成交價格為5935元/平方米，較去年同期上漲1.9%。
政策環境
1、全國政策： 層面地產政策趨穩，地方強化因城施策，熱點城市漸收緊
年初 信貸財政政策調整促進需求釋放，長效機制完善推進住房制度改革。2月購房門檻再度降低，不 限購 城市首套房首付比例低為20%，同時再降準0.5個百分點。財政政策也積極調整，下調非一線城市房地產交易環節契稅、營業稅，促進需求釋放。同時住房制度改革穩步推進，長效機制逐步完善。兩會及十三五規劃綱要均提出鼓勵剛性和改善性需求，建立購租並舉住房制度。《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》出臺，對加快培育和發展住房租賃市場有瞭更具體的規范。長三角、成渝及哈長城市群規劃落地，農村 兩權 抵押貸款、房地產業 營改增 、各地不動產登記工作也順利推進。
地方政府因城施策力度加大，熱點城市政策持續收緊。當前城市分化格局明顯，部分熱點城市在持續寬松政策影響下，市場呈現過熱發展趨勢，一線城市已率先出臺調控收緊措施，滬深限購加碼，上海實施房地產金融宏觀審慎管理，北京通州將商業納入限購范圍，一線城市周邊部分三四線城市也開始加強樓市管控穩定房價。合肥、廈門、蘇州、南京等強二線城市房價地價領漲全國，合肥對 現象進行嚴控，同時收緊信貸政策為樓市降溫，蘇州、南京出臺措施限房價地價，天津、武漢、青島收緊公積金貸款政策。而部分二線及多數三四線城市庫存壓力依然嚴峻，市場仍以去庫存、促消費為主基調，供應端實行差別化供地政策，優化供應規模和結構等措施，需求端仍通過信貸調整、稅費減免等刺激需求釋放。
2、成都政策：去庫存促消費，供給側結構性改革措施細化
2016年上半年，成都市場雖有回暖跡象，但去庫存依然是重要任務。從出臺的樓市措施來看，主要通過調節供需兩端，改善市場環境，刺激需求釋放。需求端通過信貸調整、稅費減免等刺激需求釋放，並將需求拓展到農民工等新市民；供應端通過調整供應規模和結構，實施差別化供地政策，大力推進貨幣化安置，支持商品房庫存向租賃房及公租房供應轉化，推動房地產功能轉型等。
市場分析
1、商品住宅：市場升溫，量價均上漲
a、需求：市場溫和升溫，成交量同比增長
圖：2011-2016年上半年成都商品住宅月度成交量走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
市場逐步升溫，6月成交創近兩年新高。2016年上半年，成都商品住宅月均成交202.6萬平方米，同比增長15.3%， 量為近五年來同期第二高，僅低於2013年同期水平。具體來看，年初市場在上年末沖刺後進入盤整期，整體表現欠佳；2月受春節假期影響，成交量繼續走低，創上半年低水平；3月，在首付比例和契稅下調之後，購房門檻降低，成交量大幅增加至220.8萬平方米，4月，成交量趨穩，共計228.4萬平方米；5月，在一線、熱點二線城市的帶動和利好政策持續影響下，成交量繼續攀升至255.6萬平方米，6月，成交量微幅上漲0.3%，至256.3萬平方米，創近兩年新高。
圖：2011-2016年上半年成都商品住宅成交量及同比增速
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com台中清化糞池
主城區和近郊商品住宅成交量均同比增長，近郊增幅較大。2016年上半年，主城區商品住宅共計成交469.1萬平方米，同比增長12.5%；近郊共計成交746.6萬平方米，同比增長17.2%， 值為近三年同期高水平。
圖：成都各區域商品住宅成交面積及同比增速
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
多數區域成交量同比增長，天府新區增幅大。從各區域成交 值來看，高新區成交面積大，為161.1萬平方米；其次是雙流，成交面積為156.1萬平方米；武侯區成交面積小，僅27萬平方米。從相對值來看，大部分區域成交面積同比增長，其中，天府新區增幅大，為55.1%，其次是溫江，增幅為36.9%；武侯區和新都成交面積較去年同期減少，分別減少17.2%和18.9%。
圖：成都商品住宅分面積段、分價格段成交占比
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
中小戶型、中低價位為成交主力。從成交面積段占比來看，成都市場以70-90平方米戶型為成交主力，成交占比超四成；其次是90-110平方米的戶型，成交占比近三成；110-130平方米和50-70平方米戶型成交占比均在一成左右。從成交價格段占比來看，5000-6000元/平方米產品成交占比大，接近三成；其次是5000元/平方米以下產品，成交占比在兩成左右。
b、供應：主城區供應趨緊，近郊供應同比增長
圖：2011-2016年上半年成都商品住宅供應量及同比增速
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
主城區供應同比減少，近郊供應同比增長。2016年上半年成都主城區商品住宅供應量為330.8萬平方米，較去年同期減少23.3%， 量為近幾年同期低水平。由於主城區市場需求旺盛，庫存量少，加之前期土地供應不足，致使商品住宅供應量減少。近郊商品住宅供應量為560.9萬平方米，較去年同期增長12.6%。雖然去庫存依然是近郊的重要任務，但今年上半年近郊不少項目銷售去化良好，為瞭抓住市場良機，開發商加快推貨節奏，以期盡快出貨，致使供應量增加。
圖：成都各區域商品住宅供應面積及同比增速
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
半數區域供應量同比增長，天府新區增幅大。從 量來看，2016年上半年，龍泉驛商品住宅供應量大，共計119.1萬平方米，其次是高新區，供應量為114.5萬平方米，武侯區供應量少，僅14.2萬平方米。從相對值來看，天府新區供應量同比增幅大，為69.3%，其次是溫江，增幅公家機關水肥清運為30.5%，主城六區中除金牛區供應量同比增長外，其他各區均同比減少。
c、價格：主城區價格持續上漲，近郊價格起伏波動
圖：成都主城區和近郊商品住宅成交價格走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
主城區價格持續上漲，6月創年內新高，近郊價格有漲有跌。2016年上半年受多種利好政策影響，改善性需求持續釋放，成都主城區改善型項目居多，成交結構的變化致使主城區成交價格持續上漲，6月成交價格達10873元/平方米，創年內高水平，並且上半年各月成交價格均在萬元以上。近郊成交價格在2月份達到年內高水平，為6051元/平方米，3月份成交價格下降2.7%，隨後三個月成交價格連續上漲，漲幅分別為0.4%、0.3%、台中市抽水肥0.4%。
圖：成都各區域商品住宅成交價格
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
錦江區成交價格領跑市場。從各區域成交價格來看，錦江區成交價格高，為11484元/平方米，其次是青羊區，成交價格為11216元/平方米，主城六區中除成華區成交價格在萬元以下，其他區域均在萬元以上。近郊天府新區成交價格高，為7491元/平方米，其次是雙流，成交價格為6107元/平方米，郫縣和龍泉驛成交價格相差不大。
2、土地：土地供應同比減少，成交同比趨穩，住宅用地價格同比上漲
a、供需：土地供應同比減少，成交同比趨穩
圖：成都市住宅、商辦推出面積及成交面積
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
住宅用地推出量和成交量與去年同期相近，商辦用地推出量和成交量均不及去年同期。推出方面，2016年上半年成都共計推出兩類用地568.3萬平方米，較去年同期減少5.8%。其中，住宅用地累計推出409.7萬平方米，同比減少1.4%；商辦用地累計推出158.6萬平方米，同比減少15.6%。成交方面，上半年成都共計成交兩類用地416.2萬平方米，較去年同期增加1.2%。其中，住宅用地累計成交292.8萬平方米，同比增加4.6%；商辦用地累計成交123.4萬平方米，同比減少5.9%。
b、成交價格及溢價率：住宅用地成交價格同比上漲，商辦用地成交價格同比下降
圖：成都市住宅用地、商辦用地成交樓面價格及平均溢價率
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
住宅用地成交樓面價創新高，商辦用地成交樓面價下行。2016年上半年，成都住宅用地成交樓面價為2661元/平方米，受多宗主城區地塊高價成交影響，成交價格同比上漲36.1%。商辦用地成交樓面價為860元/平方米，同比下降24.2%。
地塊競爭激烈，溢價率上漲。2016年上半年，受數宗 地塊高溢價成交影響，成都住宅用地溢價率大幅提升至43.0%，為近幾年來高溢價率水平。受商業物業市場不景氣影響，商辦用地溢價率大幅下滑，僅0.2%。
c、 出讓金：住宅用地出讓金同比上漲，商辦用地出讓金同比大幅下降
圖：成都市住宅、商辦用地出讓金總額及同比增長率
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
住宅用地出讓金創新高。2016年上半年，成都住宅用地出讓金額達232.6億元，較去年同期增長38.5%， 值為近六年來高水平。商辦用地出讓金額為22.1億元，較去年同期減少68.7%。
2016年下半年成都房地產市場展望
1、 主城區價格仍有上漲空間，近郊庫存量大，價格上漲空間較小
主城區市場容量有限，資源愈加稀缺。6月29日，11宗主城地塊遭40傢房企哄搶，表明主城地塊越來越珍貴，主城拿地難度越來越大，加上剛頒佈的《供給側改革意見》提出適度降低 城區開發強度，減少房地產建設總量，致使後期主城土地供應更少。一方面，主城區後續存量和供應量逐步走低，地價推高房價；另一方面幾傢大房企補足瞭 土地的儲備，未來開發商著力改善產品，必將帶來房價的結構性增長，終促使主城價格上漲。近郊雖為主力成交區域，但庫存量高企，去庫存仍然是近郊的重要任務，價格上漲空間不大。
2、 受前期市場需求釋放影響，下半年商品住宅需求或將趨穩
2016年上半年，成都市場整體呈現出溫和上漲的態勢，一方面是受首付比例下降、交易稅費調減等利好政策影響，另一方面是受一線和熱點二線城市大幅上漲的帶動。市場需求在上半年得到有效釋放，尤其是改善性需求上半年釋放量大，在市場容量並未明顯增加的情況下，預計下半年需求大漲的可能性不大，整體呈趨穩的態勢。
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